금리는 곧 내릴 것 같은데 왜 리츠는 안 올라요?

주식시장은 52주 신고가를 찍고 있는데... 왜 리츠 주식은 오르지 않는지 궁금하신 분들 많으시죠? 오늘은 리츠 주식의 속사정과 앞으로의 전망에 대해 알아볼게요.

💡 금융 상식! - 리츠(REITs)란?

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 부동산에 투자하는 회사를 말해요. 유가증권 시장에 상장된 리츠를 통해 일반 투자자들도 쉽게 투자할 수 있는데요. 현재 국내 시장에는 24개의 종목이 존재해요. 각 리츠가 보유한 부동산과 그 유형이 모두 달라서 잘 확인해보고 투자하셔야 해요.

먼저, 리츠 주식은 금리의 영향을 많이 받는다는 특징이 있는데요. 이 점을 이해하면 최근 리츠 주식이 오르지 않는 이유를 알 수 있어요.

최근 고금리 기조가 이어지면서 리츠의 높은 금융 비용, 즉 이자 비용이 발생하고 있어요. 이는 배당금의 축소로 이어지기 때문에 리츠 주식의 매력이 감소해요.

대부분의 국내 리츠들은 2018~2021년도까지, 대부분 저금리(1.5% 이하) 기간 동안에 상장되었어요. 국내 부동산 상품들은 대부분 5년 만기로 설정되기 때문에 2023~2025년에 대출 만기가 도래하게 됩니다. 이는 낮은 금리의 대출을 높은 금리로 갈아타야 함을 의미하며, 자연스럽게 배당 수익이 악화될 것으로 예상돼요.

💡 유럽에서 기준 금리를 인하했어요!

부동산 임대 수익을 기반으로 배당금을 확보하는 리츠는 기본적으로 자산관리, 운영비용, 이자비용 등을 차감한 후 남은 금액을 배당해요. 초기의 낮은 이자비용이 높은 이자비용으로 전환되면 배당 수익은 당연히 줄어들게 돼요.

여기서 많은 분들이 이제까지 내가 투자한 리츠는 8%가 넘는 배당을 내고 있는데요? 라고 물어보실 수 있어요. 이는 리츠마다 대출 만기가 다른 시점에 도래하기 때문이에요. 따라서 고배당 기조가 계속될 수 있지만, 대출 만기가 도래한 리츠는 앞으로 수익이 줄어들 가능성이 높아요. 최근 회사채 발행을 통해 이자비용을 줄이려는 노력도 있지만, 초기 이자비용보다 높은 이자율로 계약하는 경우가 많아요.

[최근 회사채 발행 사례]

두 번째 이유는 부동산의 가치 평가(Valuation)가 금리 상승 시 하락하고, 금리 하락 시 상승하는 구조를 가지고 있기 때문이에요. 최근 금리가 꾸준히 상승하면서 부동산의 밸류에이션도 하락하는 추세를 보였어요. 이는 자산 가격의 하락으로 이어지며, 리츠가 보유한 자산의 가치도 같이 하락하게 되었죠.

이 외에도 신규 편입 자산의 영향과 기존 자산의 이슈 등 여러 이유가 있겠지만, 이는 시장 전체적인 설명이었어요.

📌 리얼바이 투자 Tip!

그렇다면 리츠 주식은 언제 상승 랠리를 시작할까요?

과거 미국 사례를 통해 알아볼게요. 2014년 미국에서 금리 인하가 단행되었을 때, 자산 가치는 단기적으로 하락했어요. 그러나 6개월 후부터 점차 반등하는 움직임을 보였어요. 주식 시장에서 6~12개월 정도의 지연이 발생하는 이유는 대출 금리 변경으로 배당 수익이 다시 회복하는 데 일정 시간이 걸리기 때문이에요.