미국 부동산 발 금융 위기설 - 리스크를 확인한다!

최근 미국 금융 시장에서는 상업용 부동산 발 금융 위기설이 나오고 있어요. 지속적으로 상승 중인 공실률과 급격히 하락한 자산가치 때문에 위기설이 대두되고 있는데요. 부동산에 투자할 때는 대출을 활용하여 투자하는 것이 일반적인 관례인데, 자산가치가 하락하면서 부동산 대출 시장에서도 빨간불이 켜졌어요.

미국모기지은행협회에 따르면 2024년에만 약 9,290억 달러의 대출 만기가 도래할 예정이라고 해요. 미국 전체 GDP (254,627억 달러 – 2022년 기준) 대비 4%에 육박하는 금액이에요. 2025년까지 나아가면 6% 수준에 도달할 만큼 정말 거대한 규모인데요. 이렇게 막대한 규모의 대출 만기가 도래하면 유동성 위기로 번질 수도 있다고 해요.

최근 오피스의 심각성이 부각되고 있지만 오피스의 대출 비중은 점차 감소하고 있어서 다행이에요. 미국도 주거비용(월세)이 많이 올라가서 멀티패밀리(Multi family)라는 섹터가 각광 받고 있어요. 점차 오피스의 대출금액은 줄고, 다른 분야로 분산되고 있다는 점은 위안 거리가 되겠어요.

그래도 아직 안심하기는 일러요 !! 오피스 대출금리가 과거 최저금리 대비 3배 수준으로 오른 상황이에요. 투자자들이 갑자기 많은 대출을 상환하거나 연장해야 하는데 금리가 너무 높아서 연장하는 게 어려워졌어요. 그렇다면 대출을 상황해야 하는데 …. 그럴 만한 유동성을 갖추고 있지 못해서 금융 위기설이 돌고 있는 것이에요. 어찌보면 지금 … 정말 심각한 상황이에요.

리얼바이의 투자 Tip!

그래도 다행인 건 !! 부동산 대출 연체율이 역대 최저 수준이라는 점이에요. 상환을 하지 못해서 연체되고 있는 대출이 많지 않다는 점이죠. 

국내 투자자가 투자한 미국 오피스에서도 E.O.D(기한이익상실, Event of Default)가 종종 발생하고 있다고하지만, 서브프라임 사태 때처럼 연체율이 높지 않다는 점!! 

그래도 우리가 안심할 단계는 아니니 계속해서 주시해보도록 해요 !