상업용 부동산 투자를 할 때, 다양한 유형들이 존재해요. 이러한 유형을 크게 두가지의 분류 체계에서 살펴볼건데요. 투자가 발생하는 금융 구조에 따른 분류와 투자를 하고자하는 자산의 형태별로 나누어 설명드릴게요.
 

  1   금융 구조 분류 - 대출형 투자, 지분형 투자

먼저, 금융구조에 따라서는 대출형 투자와 지분형 투자로 나눌 수 있어요. 투자자 입장에서 이자수익과 원금 상환의 목적으로 투자했다면 대출형, 부동산의 지분 일부를 가지고 배당 수익과 매각차익 수취를 목적으로 투자했다면 지분형으로 분류됩니다.
 

대출형 투자

아파트 투자에서 대출형 투자는 일반적으로 은행 대출이 대표적이에요. 부동산 투자자들은 은행으로부터 대출을 받아 아파트를 소유하게 됩니다. 은행이 투자자에게 대출을 해주면 부동산의 담보권과 근저당권을 보유하게 됩니다. 이에 따라 투자자는 은행에게 원리금을 상환해야 한다. 대출 투자자 입장에서는 원금과 이자를 통해 수익을 내는 구조에요.

지분형 투자

아파트 투자에서 지분형 투자는 아파트 소유 목적으로 투자하게 됩니다. 투자자들은 아파트에 대한 매입 금액을 납부하고 소유권을 이전 받게 됩니다. 여기서 다수의 투자자들은 아파트 전체 금액에 대한 현금을 보유하고 있지 않은 경우가 많다. 이 때 은행으로부터 대출을 받아 대금을 지급하게 됩니다.

투자자들은 대출을 실행하면서 부동산의 저당권과 원리금 상환에 대한 의무를 지게 되고, 여기서 대출금은 LTV규제와 현재 감정평가 기준에 맞게 정해져요. 부동산 투자자는 아파트에서 발생하는 월세 수익과 아파트 가격 상승으로 매매차익을 통해 수익을 얻을 수 있어요.

 2   자산 형태 분류 - 개발 투자, 실물 투자

부동산에 대한 투자 시점에 따라 개발 투자와 실물 투자로 나뉘게 됩니다. 자산형태별로는 개발 투자와 실물 투자로 나눌 수 있어요. 투자를 집행한 시점에 따라 준공 전과 준공 이후로 분류하여 개발 투자와 실물 투자로 나누게 됩니다.

개발 투자

건설 중일 때 투자하게 되면 대부분 대출형으로 투자하는 경우가 많아요. 이는 준공 완료된 이후의 가치를 측정할 때의 변수가 많기 때문이에요. 개발 투자의 위험은 개발 전 단계를 걸쳐 상당히 많습니다.
 

개발 투자의 난이도는 기관투자자들도 어려워하는 수준이에요. 투자 원금 회수가 안되는 경우가 종종 발생하기도 하죠. 그래서 개발 투자의 경우 전문가와 함께 상의할 필요가 있어요.

실물 투자

실물 투자에서도 대출형과 지분형이 존재해요. 앞서 설명한 아파트 투자로 이해하면 쉬울 거에요. 아파트 투자 시, 은행 기관은 실물자산 대출형 투자를 실행했으며 일반 투자자들이 지분형 투자를 한 것으로 이해하면 편할 것 같아요. 

이렇게 일반적인 아파트 투자는 실물 투자로 분류된다. 주거용 부동산의 지분형 투자는 가치 상승이 예상되어 매각차익을 얻기 위해 매입하게 됩니다. 상업용 부동산 투자는 배당수익과 매각차익을 모두 수취할 수 있는 종합형 수익구조를 가지고 있기 때문에 자산별 투자 전략이 다양해질 수 있어요.