부동산 투자관련 용어

상업용 부동산 투자의 모든 수익(배당 수익, 매각 차익)의 원천은 임대료에서 시작됩니다. 자산 가치를 평가할 때는 여러 가지 방법이 존재합니다. (1. 원가법, 2. 거래사례비교법, 3. 수익환원법)​

• 원가법
  부동산을 건설할 때 필요한 비용을 모두 합산하여 잔존연수를 계산하는 방식입니다.

부동산 가격 = 재조달원가 * [1-(1-잔존가치율) * 경과년수/내용연수]

위와 같은 공식으로 계산됩니다. 여기서 재조달원가는 부동산 건축에 사용된 모든 비용을 말합니다. 
( * 부동산 건설비용과 토지매입 비용 등이 재조달원가에 포함) 그러나 원가법의 경우 부동산의Premium을 계산할 수 없어 신규 개발투자에 사용되는 경우가 많습니다.

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• 거래사례비교법
  주변 비교 자산의 가치와 비교하여 해당 자산에 대한 가치를 가늠하는 방식입니다. 일반적으로 우리가 쉽게 거래하는 주거용 부동산을 거래할 때 많이 쓰입니다.

부동산 가격 = 대상 사례가격 * (지역요인비교치 * 개별 요인 * 사정보정 * 시점수정* 면적)

-> 예를 들어 101동 1701호가 10억에 거래되었다고 하면 102동 1701호는 10억과 유사한 가치를 지녔다고 판단합니다. 우리가 일상에서 쓰이는 방식이 거래사례비교법입니다.

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• 수익환원법
  상업용 부동산에서 가장 많이 쓰이는 자산 평가 방법입니다.

부동산 가격 = 순운영소득(Net Operating Income) / (자본 환원율(Cap rate))

이제, 많이 활용되는 순운영소득과 자본 환원율에 대해 설명드리겠습니다. 기업 가치를 평가하는 방법에는 여러가지가 존재합니다. 기업의 상장 여부에 따라 EV/EBITDA(비상장), PER(Price earning ratio, 상장)이 가장 많이 사용되는 평가 방식입니다.

​상업용 부동산의 평가 방식(수익환원법)도 이들과 크게 다르지 않습니다. 각 각의 수치를 나타내는데 세부 항목에 있어서 차이를 둘 수는 있지만 오늘은 쉽게 설명하기 위해 큰 틀에서 설명드리겠습니다.
 

​여기서 순운영소득은 부동산의 수입원인 임대료에서 영업비용(부동산이 운영되는데 사용 비용)을 차감한 값입니다. 금융비용 차감 전 수익이라고 생각하면 쉽습니다. (주식에서 영업이익과 유사) 자산별 Valuation 방식은 상이할 수 있으나 큰 틀에서 비슷한 맥락으로 이해하는 것이 보다 쉽게 이해할 수 있습니다.

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• ​순운영소득 (Net Operating Income)

상업용 부동산에서 말하는 순운영소득(Net Operating Income)은 임대료에서 각종 운영 비용을 차감한 값입니다.

우리가 투자한 부동산의 임대 수입에서 운영 비용을 차감하면 NOI를 계산하게 됩니다. 이후 금융 비용과 운용 비용이 차감되면 투자자에게 주어지는 배당가능 수익을 계산할 수 있습니다.

• 부동산 가치 = NOI (순운영소득) / Cap rate

부동산 가치를 끌어올리기 위해서 NOI 상승과 Cap rate을 낮춰야 합니다.

• ​자본환원율 (Cap rate)
  자본환원율에 영향을 주는 요인으로 거시경제 변수와 부동산 특성 변수로 나눌 수 있습니다.

Cap rate (자본환원율) = 무위험 수익률 + 위험 프리미엄
 

여기서 금융 시장 지표 중 가장 많은 영향을 받는 요인이 ‘기준금리’입니다. 기준금리가 하락하게 되면 자본환원율도 같이 하락하는 경우가 많고, 같이 상승하는 경우가 많습니다.
 

여기까지 상업용 부동산을 투자하는 데 필요한 용어를 정리해보았습니다.
상업용 부동산을 잘 알아야 투자도 잘 할 수 있습니다 !