한때 업계에는 “물류센터는 이제 포화다”라는 말이 돌았습니다.

​공실률이 급등하며 투자자들 사이에서도 ‘이제는 위험하다’는 인식이 퍼졌죠.

하지만 2025년 현재, 시장은 다른 흐름을 보여주고 있습니다.

​공급은 줄고 수요는 유지되면서, ‘입지와 기능이 뛰어난 자산’ 을 중심으로 새로운 균형점이 형성되는 중입니다.

1. 지난해 공실률 20%, 올해는 완만한 하락세로

2024년까지만 해도 수도권 물류센터의 평균공실률은 일부권역에서 약 20% 수준까지 치솟으며 ‘공급 과잉’이란 말이 나올 정도로 시장이 어려움을 겪었습니다.

​특히 냉동·냉장 기능을 갖춘 일부 저온 물류센터는 40% 안팎의 높은 공실률을 보였죠.

그러나 올해 들어 상황이 달라졌습니다.

​신규 착공이 급감하면서 공급 압력이 줄고, 수요가 유지되며 공실률은 완만한 하락세로 돌아섰습니다.

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최근 CBRE 리포트*에 따르면 2024년을 정점으로 공급 사이클이 둔화되었고, 인허가 후 1 년 이상 미착공 상태인 프로젝트만 172건(약 1,236 만㎡)에 달하는 것으로 나타났습니다. (*다가오는 물류시장의 새로운 균형, 2025)

​이 중 80% 이상이 3년째 착공이 지연되고 있어, 향후 시장에 실제로 공급될 가능성은 낮은 상태입니다.

👉 결국 공급은 줄고, 시장은 조정기를 지나 균형 단계로 이동 중이라는 뜻입니다.

2. 여전히 강한 수요, 특히 3PL·이커머스 중심

공급이 줄어드는 반면, 수요는 여전히 견조합니다. 이커머스 확대와 3자물류(3PL) 산업의 성장 덕분이죠.

현재 수도권 A급 물류센터의 임차면적 중 약 80%가 3PL과 이커머스 기업으로 채워져 있습니다. 온라인 소비가 구조적으로 늘어난 이상, 기업들은 더 효율적인 창고·배송 거점을 확보하려는 움직임을 멈출 이유가 없습니다.

결국 ‘수요는 유지되고 공급은 줄어드는’ 구도 속에서 입지가 좋은 물류센터는 공실 걱정이 거의 없는 자산으로 남아 있습니다.

3. 살아남는 물류센터의 공통점

지금 물류센터 시장의 핵심 키워드는 ‘기능형’과 ‘입지 프리미엄’입니다.

​자동화 설비와 냉동·냉장 콜드체인, ESG 설비를 갖춘 센터는 임대료가 높아도 입주가 끊이지 않고 살아남고 있죠.

​실제로 시장에서 살아남는 물류센터의 주요 특성은 아래와 같습니다.

• 입지 우위
  • 고속도로 IC 인접, 물류 거점권역 내 위치 등이 임차인 유치와 수익 구조에 결정적인 역할을 하고 있습니다.
• ​기능·설비 고도화
  • 자동창고관리시스템(WMS), 자동유도차량(AGV), 냉동·냉장 설비 등 물류 자동화·콜드체인 기능이 탑재된 자산은 임차인들의 선호도가 높습니다.
• ​차별화된 자산 격차
  • '똘똘한 한 채' 현상은 물류센터 시장에서도 동일합니다. 프라임급 물류센터(입지·설비 뛰어난 자산 / 연면적 3만 평 이상)가 일반 A급 대비 공실률이 유의미하게 낮은 공실률을 보입니다. 예컨대, 프라임 자산의 공실률이 상온 기준 약 13 % 수준으로 일반 A급(약 15 %)보다 안정적인 모습을 보였습니다.

결국 ‘같은 물류센터’라도 입지·설비 수준에 따라 수익률이 크게 달라지는 구조로 진입​하고 있으므로, 투자 시 스펙 체크는 절대 빠져서는 안 됩니다.

4. 과잉공급의 그림자 속에서도 ‘균형의 시대’로

지난 2년간은 공급이 폭발적으로 늘며 공실이 급증했지만, 이제는 신규 착공이 줄면서 시장이 균형 구간으로 진입하고 있습니다.

공급 조정이 진행되는 가운데, 수요가 유지될 경우 수도권 A급 물류센터의 공실률은 "2027년경 약 10% 수준으로 안정될 것" 이라는 전망입니다.

결국 지금은 ‘공급 축소 + 수요 유지’의 교차점입니다.

단순히 시장을 비관하기보다, 좋은 자산을 선별해야 할 시점입니다.

5. 투자자가 체크해야 할 핵심 포인트

✅ 1) 공실률만 보지 말 것 – 공실률은 평균값입니다. 지역·용도별로 차이가 극명합니다.

✅ 2) ‘입지 프리미엄’은 여전히 유효 – 수도권 고속도로 접근성이 높은 자산은 여전히 안정적입니다.

✅ 3) 자동화·콜드체인 기술 투자 자산에 주목 – 냉장물류·AI 물류 설비는 장기 수요가 보장됩니다.

✅ 4) 리츠·펀드 형태로의 접근 확대 – 수천억에 달하는 프라임급 물류센터는 개인이 직접 매입하기 불가능에 가깝습니다. 하지만, 리츠 형태로 분산투자하는 수단을 활용하면 접근하기 어렵지 않습니다. 자동화·AI 물류센터는 향후 리츠·펀드 상품에서도 ‘신성장 섹터’로 분류되고 있답니다.

2025년 물류센터 시장은 “공급 과잉”의 시대를 지나 이제 ‘선택적 회복’의 시대로 넘어가고 있어요

모든 물류센터가 살아남는 건 아닙니다.

​공실률이 빠르게 안정되는 곳은 결국 입지·기능·수요 세 가지를 모두 갖춘 자산이죠.

지금은 무조건적인 낙관보다는 ‘좋은 자산을 골라내는 안목’이 필요한 시점입니다!