한때는 '감성 상권', 지금은 '프라임 빌딩 시장'
불과 몇 년 전만 해도 성수동은 트렌디한 카페와 팝업스토어의 성지였고, 한남동은 연예인이 사는 고급 주택가 이미지가 전부였습니다.
하지만 최근 몇 년간 이제 두 지역은 완전히 다른 레벨로 올라섰는데요.
성수동에선 '평당 3억'의 Prime오피스가 거래되고, 한남동은 대한민국 최상위 자산가들의 '트로피에셋(Trophy Asset)' 격전지가 되었습니다.
이제 두곳은 단순히 '유명해서 비싼 동네'가 아니라 기업과 자본이 움직이는 구조적 변화의 중심지가 되었습니다.
변화의 본질은 무엇이며 실물자산 투자자 관점에서 우리는 어떤 기회와 리스크를 읽어야 할까요?
오늘은 실제 거래 데이터를 통해 그 흐름을 추적해 보겠습니다!
성수동, 프라임 오피스 자산이 몰려드는 이유
🔹 실제 거래로 증명된 프라임 오피스 시장
최근 5년 이내 대표 사례 2가지를 가져왔어요!
① 성수동2가 278-52번지 (2024)
- 2024년, 마스턴투자운용이 총 3,100억 원 규모로 선매입한 프라임 오피스
- 연면적 3만㎡, 지하 6층~지상 11층, 2026년 준공 예정
- 3.3㎡당 3,450만 원 수준으로, 성수동 내 최고가급 매매로 기록
- 입주 예정: 디지털 콘텐츠 기업, 대기업 본사, 브랜드 쇼룸 등
② 삼원PFV 오피스 프로젝트 (2023)
- 2023년, 마스턴투자운용이 삼원PFV가 개발 중이던 성수동 소재 초대형 오피스 빌딩을 약 3,600억 원에 선매입(3.3㎡당 3,300만원) - 2026년 말 준공 예정
- 본래 지식산업센터로 추진되던 프로젝트를 프라임 오피스로 용도 변경하여 가치를 극대화한 대표적인 사례
- 입주예정: IT와 바이오, 연구개발(R&D) 등 고부가가치 업종 기업
📌 두 사례 모두 단순 리테일 건물이 아닌, 연면적 수만㎡에 이르는 프라임 오피스 자산으로서 성수동이 SBD(신흥업무지구)로 변모하고 있음을 보여줍니다.
🔹 구조적 상승 원인: 감성 상권 → 전략 자산으로
구분 | 내용 |
✅ 브랜드 유입 | 무신사, 젠틀몬스터, 아워레가시 등 플래그십 매장 집중 |
✅ 오피스 전환 | 공장지대 → 대형 본사, 쇼룸, R&D 센터로 재편 |
✅ 유동 인구 | 카페·문화공간 중심에서 기업·디지털 인재 유입으로 전환 |
✅ 매물 희소성 | 대형 오피스 공급 자체가 드문 지역, 선매입 전략 집중 |
✅ 인재 유치 | IT, 미디어, 스타트업 등 젊은 인재들이 선호하는 문화/F&B 인프라가 풍부하여 기업의 '채용 경쟁력' 강화에 기여 |
✅ 강남 접근성 | 성수대교, 영동대교를 통해 강남(GBD) 업무지구와 물리적 거리가 가까워 비즈니스 연속성 확보 |
🔹 성수동 프리미엄 입지를 만든 주요 요인
구분 | 항목 | 내용 |
입지 실현 사례 | 팩토리얼 성수 (2024 오픈) | 대형 복합문화공간, 브랜드 및 유동인구 중심지로 상권 변환 실증 |
개발 호재 | 이마트 부지 개발 (2027 예정) | 성수동 최대 규모 업무시설 예정, 권역 중심축 변화 예상 |
젠틀몬스터 신사옥 (2025 예정) | 플래그십 오피스 이전, 감성 상권 → 브랜드 본사지 전환 가속 |
한남동, 이미 완성된 자산가의 투자처
🔹 유명인들의 관심을 한몸에
한남동도 최근 5년 내 대표 사례 2가지로 알아보아요
① 한효주 빌딩 거래 (2020년 11월)
- 배우 한효주가 2017년 5월 약 55.5억 원에 매입한 지하 1층~지상 2층 규모의 건물을 2020년 11월 약 80억 원에 매각
- 대지 약 85평, 연면적 82평 → 평당 9,378만 원
▶약 25억원 시세차익, 한남더힐 인근 프리미엄입지
② 가수 크러쉬 빌딩 거래 (2025년 4월)
- 2022년 약 53억 원에 매입한 대사관로 이면 빌딩
- 2025년 4월 약 72억 원에 매각
▶ 평당 약 2억 4,100만 원으로 해당 지역 최고가 경신 (매입 당시 1억7,700만 원)
▶ 3년만에 약 19억원 시세차익, 임대수익성도 우수
📌 두 사례 모두 한남동 중심 상권과 외교라인에 근접한 자산으로 보유 중 자산가치 상승뿐 아니라, 시장 프리미엄이 실현된 거래입니다.
🔹 입지적 경쟁력 = 하방이 단단한 시장
특징 | 설명 |
고급 주거지 | 한남더힐, 유엔빌리지, 리플레이스 한남 등 |
외교·문화 수요 | 대사관, 갤러리, 예술 공간, 명품 소비 중심 |
공급 희소성 | 신축 가능 부지가 거의 없으며 매물도 드뭄 |
브랜드 유입 | 뷰티 클리닉, 메디컬 센터, 고급 쇼룸 등 고정 수요 기반 |
🔍 성수 vs 한남, 어디가 더 유망할까?
항목 | 성수동 | 한남동 |
현재 시세 | 평당 2.5~3.5억 (신축 오피스, 연무장길 인근) | 평당 1.5~2.5억 (이태원역~한강진역 라인, 대사관로 인근) |
주된 매물 | 프라임 오피스 신규 공급 | 고급 근생 및 안정적 임대 자산 |
접근 전략 | 선매입·R&D센터 기반 임대 전략 | 자산가 중심 안정 보유 + 시세차익 실현 |
투자 성향 | 성장형, 중대형 자산 선점 | 보수형, 안정 수익/자산 보호형 |
리스크 | 개발 물량 급증 시 포화 가능성 | 유동성 낮음, 진입장벽 높음 |
성수동은 새로운 프라임 오피스 공급이 활발하고, 개발·성장 가능성에 주목하는 중대형 자산 선점 전략에 적합한 지역입니다.
반면, 한남동은 공급 희소성과 브랜드 수요가 이미 안정화되어 있어, 보수적이면서도 시세차익과 안정적인 임대 수익을 동시에 추구하는 투자자에게 더 적합할 수 있습니다.
지금은 고점일까? 아직 기회일까?
많은 투자자들이 지금 들어가기에는 “이제 너무 오른 거 아닌가요?”라고 말합니다.
하지만 지금의 성수동과 한남동은 단순하게 ‘가격 급등’한 지역이 아니라 콘텐츠, 브랜드, 공간 전략이 자산 가치를 움직이는 시장으로 바고 있습니다.
이제 성수동과 한남동은 '얼마에 사느냐'를 넘어, '자산의 어떤 미래 가치를 보느냐'로접근해야 하는 시장이 되었습니다.
개발 호재 실현 가능성, 브랜드 유입 지속성, 기업 수요의 변화 등 복합적인 요소를 읽어내는 깊이 있는 분석이 필요합니다.
단순한 ‘부동산 시세 분석’보다, 상권이 바뀌고 수요가 구조화되는 시장을 읽어낼 수 있는 안목이 필요한 시점입니다.
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