상가·꼬마빌딩 투자 전 수익률 계산 어렵다면? 이렇게 해보세요!

💬 부동산 투자, “이 물건 괜찮을까?” 감이 안 온다고요?

상업용 부동산을 처음 접하는 분들이 가장 자주 하는 말이 있어요.

“이게 진짜 수익 나는 건지 모르겠어요.”

“좋다는데… 수익률이 얼마인지 계산해본 적은 없어요.”

주변에서 좋은 입지, 우량 임차인, 공실 없는 매물이라고 추천받았지만… ‘얼마를 투자해서 얼마를 벌게 될지’ 숫자로 명확히 계산해본 적이 없는 분들을 위한 오늘의 포스팅!

글 하단에 파이퍼블릭에서 준비한 '부동산 투자수익률 계산기 시트'도 무료 선물로 준비해놨습니다 ✨

이번 글 끝까지 읽어보시고 한번 사용해보세요!

왜 직접 수익률을 계산해봐야 할까요?

1. 겉으로 보기 좋은 매물이 진짜 ‘좋은 투자’인지는 계산해봐야 압니다.

“공실 없어요”, “입지 좋아요” 같은 말만 듣고 투자하면 안 되는 이유는, 겉으로는 괜찮아 보여도 운영비, 세금, 공실률, 대출 이자까지 고려하면 수익률이 낮을 수 있기 때문이에요.

직접 계산해보면 감(느낌)이 아니라 데이터 기반 판단이 가능해집니다.

2. 조건이 조금만 달라져도 수익이 크게 변합니다.

예를 들어 공실률이 5%에서 15%로만 바뀌어도, 수익률이 수십 % 차이 날 수 있어요. 대출 비율, 이자율, 보유기간도 마찬가지. 내 조건에 맞춘 시나리오 계산이 꼭 필요합니다.

3. 장기적으로 ‘투자 감각’을 키워주는 최고의 연습입니다.

반복적으로 계산해보면 어떤 조건에서 수익률이 올라가고 내려가는지 감이 옵니다. 이렇게 투자 경험이 쌓이면 나중에 더 큰 자산을 다룰 때도 판단력이 생깁니다.

수익률 계산이 수익을 보장하진 않지만, 적어도 손실을 볼 투자인지 이익을 볼 투자인지는 확실하게 걸러낼 수 있습니다.

수익률 계산 전에 알아야 할 개념들

투자 수익률을 계산하기 위해선 주요 개념을 먼저 정리할 필요가 있어요💡

항목	설명
매입가	부동산을 매수하는 데 들어가는 총 비용
춸 임대료	매달 세입자에게서 받는 수익
연간 운영비	관리비, 수리비, 재산세 등 연간 유지비용
공실률	공실로 인한 수익 손실 비율 (예: 10%)
대출금/이자율	외부 자금 조달 시 발생하는 금융비용
보유기간	자산을 보유하는 기간 (예: 5년)
취득세 및 초기비용	부동산 매입 시 최초 1회 발생하는 비용. 중개수수료, 법무비, 취득세(매입가의 4.6%) 등 초기 지출
예상 매각가	보유 후 매각 시 받을 수 있는 자산 가격 추정
매각 수수료 및 세금	매각 시 발생하는 비용 및 세금 (통상 3.3% 추정)

"수익률 계산은 어떻게 할까요?"

돈의 흐름을 따라 '3단계'로 나누어 살펴보면, 훨씬 이해가 쉽습니다.

1️⃣ [1단계] 내 실제 투자금(자기자본) 계산하기

내 주머니에서 실제로 나가는 돈입니다. *자기자본 = (매입가 + 취득세 및 초기비용) - 대출금

2️⃣ [2단계] 보유기간 동안의 총 순수익 계산하기

임대료로 벌어들인 돈에서 모든 비용을 뺀 금액입니다.

총 운영 순수익 = [{(월 임대료 × 12개월) × (1 - 공실률)} - 연간 운영비 - 연간 대출 이자] × 보유기간

3️⃣ [3단계] 매각 시 발생하는 최종 수익 계산하기

건물을 팔 때의 수익과 최종 수익률을 계산합니다.

*총 순수익 = (총 운영 순수익) + (예상 매각가 - 매입가) - 매각 시 부대비용

*최종 수익률(%) = (총 순수익 ÷ 자기자본) × 100

📐 예를 들어 계산해볼까요?

1️⃣ 내 실제 투자금(자기자본 계산하기):

2️⃣ 5년간 운영 순수익:

연간 임대수익: (250만 원 × 12개월) × (1 - 0.1) = 2,700만 원
연간 순수익(연간 임대수익 - 연간 운영비 - 연간 대출이자): 2,700만 원 - 500만 원(운영비) - 1,200만 원(연간 대출 이자) = 1,000만 원
5년간 총 운영 순수익: 1,000만 원 × 5년 = 5,000만 원

3️⃣ 최종 순수익 및 수익률: