리츠(REITs) 투자를 알아볼 때 포트폴리오에서 빠지지 않고 등장하는 자산이 있습니다.

​바로, '강남 오피스'입니다.

실제로 신한알파리츠, NH프라임리츠, 미래에셋맵스리츠 등 국내 주요 리츠들이 테헤란로 중심의 강남 오피스 빌딩을 핵심 자산으로 편입하는 데에는 명확한 이유가 있습니다.

​그런데 왜 유독 '강남 오피스'일까요?

단순히 '입지가 좋아서'라는 표면적인 이유를 넘어, 강남 오피스가 어떻게 리츠 투자자들에게 '꾸준한 현금흐름'과 '안정적인 자산 가치 상승'을 가져다주는지 그 핵심 이유를 짚어보겠습니다.

강남 오피스의 입지, 단순한 ‘부촌’이 아니다

강남은 단순한 부촌을 넘어서, 서울의 핵심 업무지구(GBD)로 자리 잡았어요.

​1970년대 정부 주도의 개발 이후, 테헤란로를 중심으로 글로벌 기업, 대형 IT기업, 금융사본사들이 밀집하며 대체 불가능한 비즈니스 인프라를 구축했습니다.

​이는 곧, 경기에 크게 흔들리지 않는 견고한 수요층을 확보했다는 의미입니다.

​

공실률은 낮고, 임대료는 계속 오른다

강남 오피스가 리츠에게 매력적인 첫 번째 이유는 바로 공실률과 임대료입니다.

CBRE 코리아 오피스 리서치에 따르면 2024년 4분기 기준, 서울 A급 오피스 평균 공실률은 2.4%, 강남 프라임 오피스는 1.6~2.4% 수준으로 거의 만실 상태였어요.

임대료 또한 강세인데요, 2025년 상반기 기준 강남 프라임 오피스의 실질 임대료는 전년 대비 12.74% 상승했어요!

이런 수치는 단순히 “인기 있는 오피스”라는 걸 넘어, 꾸준하고 안정적인 임대 수익이 가능하다는 걸 보여줍니다.

✅ 리츠 입장에서는 낮은 공실률 + 임대료 상승 = 높은 배당 여력

공급이 없다는 건, 자산 희소성이 있다는 뜻

강남 오피스의 오피스 가치를 높이는 또 다른 핵심 요인은 공급의 희소성입니다.

​강남 지역은 높은 지가와 복잡한 개발 여건, 건출 관련 규제로 인해 대규모 신규 오피스 공급이 매우 어렵습니다.

2025년 예정된 신규 프라임 오피스 공급은 전무한 상황입니다.

​수요는 탄탄한데 공급이 제한적이니, 기존 자산의 가치는 시간이 지날수록 높아질 수밖에 없는 구조입니다. 이는 안정적인 임대 수익을 넘어, 장기적인 자산 가치 상승(Capital Gain)까지 기대할 수 있는 의미입니다.

투자자들이 강남 오피스를 선호하는 이유

2024년 4분기 기준, 서울 상업용 부동산 거래금액은 약 5.27조 원, 그 중 83%가 오피스 투자였고, 그 중심이 바로 강남권역(GBD)이었습니다.

이런 시장 분위기 속에서 리츠가 강남 오피스를 고집하는 건, ‘트렌드’가 아니라 전략인 것!

결론적으로, 리츠가 강남 오피스를 핵심 자산으로 삼는 이유는 명확합니다.

​낮은 공실률, 꾸준한 임대료 상승, 제한된 공급처럼 오랜 시간 가치를 유지할 수 있는 요소들이 잘 갖춰져 있기 때문이죠.

리츠 투자에서 가장 중요한 건 ‘어떤 자산에 투자하느냐’라고 생각합니다.

​짧은 흐름에 집중하기보다, 자산의 구조와 본질을 이해하는 시선이 결국 좋은 투자의 바탕이 되지 않을까요?