공실 공포? 지역별 사례로 본 상가 위기의 진짜 이유와 해법

최근 길거리를 걷다보면, '임대 문의'스티거가 붙은 빈 상가가 부쩍 늘었죠. '공실(空室) 공포'라는 표현이 등장할 만큼 상가 시장은 위축되고 있는데요.

왜 이렇게 빈 상가가 많아졌을까요?

지역별 사례를 통해 그 이유를 분석해 보겠습니다.

1. 제주도🏝️: 관광객 감소와 내수 부진의 직격탄

한때 관광객들로 북적였던 제주도는 최근 몇 년 사이 완전히 분위기가 바뀌었습니다. 특히, 제주시 연동 상권은 '무권리금 임대' 조건에도 공실이 줄지 않는 상황입니다.

한국은행에 따르면 2024년 2월 기준 제주를 찾은 내국인 관광객은 전년 대비 약 17% 감소했습니다.외국인 관광객 역시 충분히 돌아오지 않아 관광산업은 매우 어려운 상황입니다.

여기에 높은 임대료가 부담으로 작용하면서 많은 자영업자들이 버티지 못하고, 결국 폐업을 선택하고 있는 상황입니다.

🔒 주요 원인:

내국인 관광 수요 감소
외국인 관광객 미복귀
고물가로 인한 소비 위축
고정비(임대료) 상승

2. 서울 동대문👚:
C커머스(중국발 초저가 쇼핑)의 공습

과거 'K-패션의 중심지'였던 동대문 상권도 급격한 쇠퇴를 겪고 있습니다.

최근 알리익스프레스, 테무, 징동닷컴 등 중국 전자상거래 업체들이 국내 시장을 공략하면서 동대문의 가장 큰 장점이었던 ‘저가·속도’ 전략이 경쟁력을 잃어가고 있기 때문입니다. 실제로 동대문의 공실률은 11.9%로, 서울의 다른 주요 상권보다 높은 수준입니다.

전통적인 의류 유통 방식과 노후된 상권 운영 구조가 변화하는 소비 패턴을 따라가지 못하는 점도 문제로 지적되고 있습니다.

🔒 주요 원인:

중국 초저가 의류의 시장 잠식
온라인 소비 확대
노후화된 상권의 비효율적 운영 구조
브랜드 부재

3. 고덕신도시⚠️: 과잉공급과 유동인구 부족

경기도 평택의 고덕 신도시는 '삼성 효과'로 상가 분양이 활발히 이루어졌지만, 상가가 지나치게 많이 공급된 데 반해 실제 유동인구는 예상보다 훨씬 적어 공실이 속출하고 있습니다.

특히, 반도체 경기가 부진한 상황에서 신도시 특유의 ‘선투자-후개발’ 구조가 상권 활성화를 지연시키고 있습니다.

결국 투자자들의 부담만 가중되고, 공실이 늘어나는 악순환이 반복되고 있습니다.

🔒 주요 원인:

상가 과잉 공급
반도체 경기 침체
상권 조성 전 분양 중심 구조
오프라인 소비 감소

4. 이태원: 유행의 소멸과 규제 문제

과거 서울의 대표 핫플레이스였던 이태원 역시 공실률이 14.4%에 이를 정도로 침체를 겪고 있습니다.

성수나 북촌 등으로 소비자들의 관심이 이동한 데다, 이태원의 건축적 한계(무허가 증축 등)와 여전한 고임대료가 새 업종 유입을 막고 있습니다.

🔒주요 원인:

상권 유행의 이동
과거 사고로 인한 부정적 이미지
높은 임대료
노후 상가와 허가 문제

[관련뉴스] “공실 가득 이태원…‘핫플’ 유효기간 끝”

상가 공실 문제, 어떻게 풀 수 있을까?🔑

상업용 부동산 시장이 활기를 되찾기 위해서는 임대료 조정 이상의 전략적 접근이 필요합니다.

1. 소비자 중심의 콘텐츠 상권 전환

단순 임대 목적 공간이 아닌 ‘체험형 공간’, ‘라이프스타일 복합 공간’으로 전환이 필요합니다.

예: 로컬 브랜드 팝업, 전시·체험형 매장, 공유 키친 등

2. 상가 리노베이션 및 집객 인프라 강화

노후 상권일수록 물리적 개선이 필요합니다. 상가 리모델링, 외관 정비, 공용 공간 개선 등은 소비자 발길을 끌 수 있는 중요한 포인트입니다. 특히 젊은 층의 소비 성향을 반영한, 감각적이고 매력적인 공간 구성은 필수적입니다.

3. 지역 특성 맞춤 업종 유치

제주처럼 관광객이 주요 고객인 지역은 여행자 타겟 업종, 고덕신도시처럼 거주 위주의 상권은 생활밀착 업종 중심으로 유치 전략을 달리해야 합니다.

4. 디지털 전환과 온라인 연계 강화

오프라인 상점이라도 디지털화는 필수입니다. 지역 소상공인의 온라인 마케팅, 배달·라이브커머스 연계 등 온·오프라인 융합 전략이 필요합니다.

5. 임대료 현실화 및 유연한 계약 구조 도입

임차인 유치를 위해 일정 기간 ‘수익배분형 임대료’ (매출의 일정 비율을 납부)나 ‘초기 임대료 유예’ 등의 탄력적인 계약 형태를 도입할 필요가 있습니다.

상가 공실 문제가 심각해졌다고 해서 무조건 '위기'만 존재하는 것은 아닙니다.

요즘처럼 도시 구조도 변하고, 소비자들의 소비 방식이 빠르게 바뀌고, 온라인 중심의 생활이 확대되는 시대엔 당연히 상가 시장도 변화가 따라올 수밖에 없습니다.

이러한 변화를 위기가 아닌 새로운 기회로 삼아 지역 특성과 상권 분석을 기반으로 전략적 접근을 한다면, 지금 같은 시기에도 충분히 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

중요한 것은 '변화의 흐름을 정확히 읽고, 체계적인 기획과 준비를 통해 대응하는 것'입니다.

잘만 준비하면, 지금 같은 시기에도꾸준한 수익과 미래 가치를 기대할 수 있는 상업용 부동산 투자, 여전히 가능하다고 생각합니다😊

추천하는 글