상가나 오피스 임대할 때 꼭 짚고 넘어가야 할 중요한 이슈! ​바로 ‘공동대표 임차인’일 경우 생길 수 있는 월세 연체 문제, 지분 정리, 권리금 분쟁입니다. 🫠

​누구나 겪을 수 있는 상황인 만큼, 오늘 이 글로 한 번에 정리해두세요!

공동대표 임차인, 월세는 누구에게 받아야 할까?

“계약서에 공동대표 A와 B가 임차인으로 되어 있어요. 월세 연체가 생기면 누구에게 책임을 물어야 하나요?”

실제로 많은 건물주 분들이 궁금해하는 질문인데요, 결론부터 말씀드리면…

= 월세 책임은 법인(회사)에게 있습니다.

공동대표는 법인의 대리인일 뿐, 개인이 계약 당사자인 건 아니에요. 따라서 법인 명의로 계약이 되어 있다면, 월세는 당연히 법인에 청구하는 게 맞습니다.

💡 하지만 연대보증인이 있다면 책임이 달라져요!

만약, 공동대표 중 한 명 또는 둘 모두 연대보증인으로 계약서에 명시되어 있다면?

​회사가 월세를 못 낼 경우, 개인에게도 청구 가능해집니다! 이게 바로 ‘연대보증’의 무서운 힘이죠😅

🖊 TIP:

임대차 계약서 작성할 때, '연대보증인' 항목을 꼭 확인하세요! 연체 책임의 범위가 크게 달라질 수 있습니다.

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공동대표 중 한 명만 서명한 계약서, 유효할까?📑

법인의 대표가 두 명 이상일 경우, 계약서에 한 명만 서명했다고 해서 계약이 항상 유효한 건 아니에요.

여기서 중요한 것은! 법인의 대표 형태에 따라 달라진다는 거죠.

✅ 각자 대표일 경우

대표 중 한 명만 서명해도 계약은 유효합니다. 각자 독립적으로 회사를 대표할 수 있기 때문이죠.

❌ 공동대표일 경우

두 명 모두 함께 서명해야 계약이 유효합니다. 한 명만 서명하면 계약 자체가 무효가 될 수 있어요.

반드시 법인 등기부등본 확인하고 계약하세요! 대표 형태에 따라 계약의 유효성이 달라지니까요.

공동대표 중 한 명이 나갈 때 체크리스트 3가지 🚪

동업자가 공동대표 중 한 명이 개인 사정 등으로 지분을 정리하고 빠지게 되는 경우도 많죠.

​“우리끼리 잘 정리했으니 끝~” 하고 넘어가면 큰일 납니다!

⚠️꼭 확인해야 할 세 가지

• 임대차 계약 변경
  • 공동대표 중 한 명이 빠지면, 임대인의 동의를 얻어 계약서를 변경하거나 재작성해야합니다.
• ​지분 양도 관련 세금 문제
  • 지분을 넘기면 과세 대상이 될 수 있어요.
  • 세무사 상담을 받아 꼼꼼하게 정리하세요.
• 보증금 배분 명확히 정리하기
  • 처음 계약할 때 넣은 보증금 비율, 누가 얼마 넣었는지 문서로 남겨두는 게 좋아요.
  • 나중에 돌려받을 때 분쟁을 막을 수 있습니다.

공동대표 변경 시 '권리금'도 주의하세요 💸

상가나 오피스에서 가장 민감한 부분이 바로 ‘권리금’이에요. ​특히, 공동 임차인의 변화가 있다면 권리금 문제를 더 신중히 접근해야 해요.

💡권리금 분쟁 예방 꿀팁

• 권리금 계약은 별도로 작성
  • 양도양수 계약서로 누가 얼마를 주고받았는지 기록해야 합니다.
• ​임대인 동의 필수!
  • 임차인이 바뀌는 상황에서는 임대인의 사전 동의가 필요합니다.
• ​상가임대차보호법 확인
  • 권리금 회수 기회 보호 조항이 계약서에 포함돼 있는지 체크하세요.

​권리금 문제는 돈과 직접 연결되기 때문에 문서화된 합의가 무엇보다 중요합니다!

실제 사례로 배우는 공동대표 계약 분쟁 😵‍💫

[사례]

서울 성수동에서 A, B 두 사람이 함께 법인을 세우고 카페를 운영했습니다. 임대차 계약도 법인 명의로,A와 B가 공동대표로 들어갔죠. 그러다 B가 개인 사정으로 사업에서 손을 떼게 됐어요. 그만 둔다고 구두로만 말하고 매장에서 나가며 별다른 서류 정리 없이 운영은 A 혼자 계속하게 됐습니다.

문제는 1년 뒤 임대차 계약을 갱신하면서 벌어졌습니다.

​임대인은 여전히 A와 B 모두를 임차인으로 인식하고 있었고, 보증금이나 권리금 관련 협상에서 B가 갑자기 “지분 정리한 적 없다. 내 몫도 달라”고 주장하기 시작했어요.

결국 A와 B는 보증금 배분과 권리금 문제로 법적 분쟁에 휘말리게 됐습니다.

⚠️ 무엇이 문제였을까요?

• 계약 변경 없이 구두 합의로만 정리
• 지분, 권리금, 보증금 관련 문서가 없었음

공동대표 중 한 명이 빠지더라도, 임대차 계약을 변경하지 않으면 법적 책임은 여전히 유지됩니다.

지분 정리나 권리금 분배를 문서화하지 않으면, 나중에 얼마든지 "내 몫이다"라고 주장할 수 있어요.

동업 정리 시 꼭 해야 할 것:

• 임대차 계약 변경 + 임대인 동의
• 보증금과 권리금 관련 합의서 작성
• 정황이 아닌 문서로 정리!

공동대표로 임차 계약을 하게 되면 ‘누가 대표인지’보다 법적으로 누가 책임을 지는 구조인지를 아는 게 훨씬 중요합니다. 특히, 동업 관계에서 누군가 빠질 땐, 임대차 계약 변경, 지분 정리, 권리금 계약까지 모두 문서로 깔끔하게 정리해두는 게 분쟁을 막는 가장 확실한 방법이에요.

처음엔 "우린 친하니까 괜찮아~" 하고 넘어가도 시간이 지나면 돈, 책임, 권리 문제는 언제든 갈등이 될 수 있거든요.

사업과 계약 모두 사람 간의 신뢰가 기본이지만, 그 신뢰를 지키는 건 꼼꼼한 문서화라는 것, 꼭 기억하세요!🙂

​이렇게 정리해두면, 나중에 어떤 상황이 와도 당황하지 않고 현명하게 대처할 수 있습니다!