​우리나라에서도 최근 1인 가구, 창업자, 이사 수요 증가 등으로 셀프 스토리지가 점차 활용되는 추세인데요! 

이 셀프 스토리지가 이제 단순한 ‘보관 공간’을 넘어, 고수익성과 성장성, 안정성을 겸비한 대체 부동산 섹터로 주목받고 있다는 사실, 알고 계셨나요?

“불황에도 강하다”는 평가를 받는 셀프 스토리지 리츠.

​오늘은 미국의 스마트스톱(SmartStop) 상장 사례를 통해 이 시장의 미래 성장성을 함께 살펴보겠습니다.

셀프 스토리지, 어떻게 리츠 산업으로 성장했나?

셀프 스토리지는 1970년대 미국에서 탄생해, 1990년대 리츠 산업의 성장과 함께 자산화되기 시작했습니다.

• 퍼블릭 스토리지(PSA): 1995년 Storage Equities와의 합병 후 리츠로 전환. 현재 업계 1위 미국 38개 주와 유럽에서 사업 운영 중
• 엑스트라 스페이스(EXR): 2004년 상장 후 공격적인 인수 전략으로 업계 2위 등극. 2023년 Life Storage를 127억 달러에 인수하며 규모 확장

이러한 리츠화는 저비용 고수익 구조의 셀프 스토리지 특성과 맞물리며, 투자자에게는 안정적인 배당, 기업엔 자본 조달의 유연성을 제공했어요.

셀프 스토리지 리츠가 주목받는 4가지 이유

1. 고금리 환경에서도 뛰어난 수익 방어력

셀프 스토리지는 고금리로 인해 부동산 리츠 전반이 위축된 가운데에서도, 낮은 공실률과 높은 임대 수익률로 리츠 시장에서 방어주 역할을 톡톡히 하고 있습니다.

​"📊 미국 리츠 섹터별 10년 연평균 수익률 비교"

• 셀프 스토리지: +15.18% (1위)
• 물류센터: +10.97% (2위)
• 레지덴셜: +10.57% (3위)
• 오피스: +5.12%

출처: NAREIT, 2024년 1분기 기준

2. 구조적 수요 확대 요인

• 디지털노마드 증가 → 짐을 보관할 공간 필요
• 중소 창업자 증가 → 임시 재고창고로 활용
• 고령화와 다운사이징 트렌드 → 거주공간 축소 → 보관공간 수요 확대
• 도시화 → 1인당 주거공간 감소 → 별도 보관공간 필요

​특히, 미국에서는 베이비부머 세대의 은퇴와 주택 다운사이징이 셀프 스토리지 수요를 꾸준히 견인하고 있습니다.

​3. 파편화된 시장 구조

전체 시장의 약 50% 이상이 아직도 소규모 운영자에 의해 운영되고 있어, 대형 리츠의 M&A 전략이 통할 수 있는 환경입니다.

• ​미국 내 셀프 스토리지 시설: 약 5만 개 이상
• 대형 리츠 5개사 점유율: 약 30% 수준
• 나머지 70%는 중소형 업체들이 분산 보유

​이러한 시장 구조는 대형 리츠들의 지속적인 인수합병과 성장을 가능하게 합니다.

4. 기술 기반 운영 효율성으로 높은 수익성 확보

• 비대면 무인운영 시스템: 24시간 운영 가능, 인건비 절감
• 앱 기반 예약 및 관리: 고객 편의성 증가, 운영 효율화
• IoT 기반 보안 시스템: 보안 강화, 관리 비용 절감

이러한 기술 도입으로 셀프 스토리지 리츠는 타 부동산 섹터 대비 높은 영업이익률을 유지할 수 있습니다.

2024년 주요 셀프 스토리지 리츠 실적 비교

(2024년 기준)

​🆕 *신규 상장 리츠 ‘스마트스톱’ 분석

​📌 상장 개요

• 상장 시점: 2025년 4월
• 공모금액: 약 8억 1천만 달러(약 1.2조 원) 조달
• 상장 시장: 뉴욕증권거래소(NYSE)

🏠 자산 구조

• 총 보유·운영 자산 수: 208개
• 직접 소유: 171개(82%)
• 위탁 운영: 37개(18%)
• 지역 분포: 미국 21개 주 + 캐나다 토론토
• 평균 시설 규모: 7,500㎡ (약 2,270평)

💪 경쟁력

• 퍼블릭 스토리지, 큐브스마트, 엑스트라 스페이스 등 대형 리츠와 비교해보면 규모 면에서는 작지만, 스마트스톱은 중소형 리츠임에도 불구하고 30% 수준의 순이익률을 기록하며 견조한 수익성과 성장성을 동시에 보여주고 있음
• 전략적 입지 선정, 첨단 기술 활용, 공실률 안정, 자산 분산, 다양한 임대 옵션 측면에서 긍정적 평가

⚠️ 투자 시 고려해야 할 리스크

1. 공급 과잉 리스크

최근 미국에서는 셀프 스토리지 시설이 빠르게 늘어나고 있어요.

​그만큼 경쟁이 심해지면 임대료를 낮춰야 할 수도 있고, 공실률이 올라갈 수도 있습니다. 즉, 수익성이 조금 떨어질 수 있다는 뜻이죠.

2. 지역별 규제 및 자연재해 리스크

예를 들어, 로스앤젤레스에서는 산불 발생 이후 정부가 가격을 제한하는 규제를 시행했어요. 이처럼 지역별 규제나 예상치 못한 자연재해가 수익에 영향을 줄 수 있다는 점도 고려해야 해요.

3. 신규 상장한 리츠의 불확실성

스마트스톱처럼 최근에 상장한 리츠는 과거 실적 데이터가 적기 때문에, 장기적 안정성 평가에 한계가 있어요.​

• 배당 정책의 일관성 검증 필요
• 부채 비율 및 금리 민감도 확인 필요
• 경영진의 리츠 운영 경험 및 실적 검토 필요

[ 셀프 스토리지, 리츠 포트폴리오의 새로운 대안 ]

셀프 스토리지 리츠는 단순한 ‘보관 공간’에서 시작해 불황에 강하고, 수익성 높고, 장기 성장 가능성까지 갖춘 자산군으로 진화하고 있습니다.

특히 스마트스톱처럼 신규 상장 리츠가 지속적으로 등장하고 있다는 점은 이 시장의 성숙도와 투자 매력이 계속 높아지고 있다는 방증이기도 하죠.

물론, 지역 규제나 공급 증가 같은 리스크도 존재하지만, 이를 감안하더라도 셀프 스토리지는 향후 리츠 포트폴리오에서 충분히 주목할 만한 대체 자산이 될 수 있어요.

리츠 투자에 관심이 있다면, 셀프 스토리지 섹터도 한 번 분석해보세요!

​※ 본 글은 특정 자산이나 종목에 대한 투자 권유가 아니며, 투자 판단에 대한 책임은 본인에게 있음을 알려드립니다.