부동산 투자, 어디에 가장 주목하시나요?
‘입지’, ‘수익률’, ‘공실률’ ···?
모두 중요한 요소이지만, 생각보다 많은 분들이 놓치는 게 있습니다. 바로, ‘건물의 운영 상태’ 입니다. 겉으로 보기엔 깔끔하고 좋은 입지의 건물이지만,
🚫 CCTV는 꺼져 있고 🧯 소방 설비는 낡았으며 👥 관리 인력마저 없다면?
과연 안정적인 수익을 기대할 수 있을까요?
수익률만 믿으면 안 되는 이유
많은 투자자들은 흔히 이런 말에 이끌립니다.
💬 “연 수익률 6% 이상이에요”
💬 “풀 임대 중이라 안정적이에요”
💬 “인기 상권이라 공실 걱정 없어요”
그러나 이 수치가 그대로 유지될 거라는 보장은 어디에도 없습니다. 특히, 건물의 ‘운영 상태’ 가 부실하면, 현재의 수익률도 단기간에 무너질 수 있죠. 당장은 좋고 괜찮아 보여도, 몇 달 뒤엔 공실, 1년 뒤엔 수익률이 반토막이 날 수도 있어요.
🧑💼 건물 관리가 곧 수익입니다
건물 관리 상태 = 임차인의 만족도 = 투자자의 수익
상업용 부동산은 결국 ‘공간을 빌려주는 비즈니스’입니다. 임차인의 만족도가 곧 투자자의 수익으로 직결되죠. 다음은 실제로 투자자들이 놓치기 쉬운 관리 요소들입니다. ⬇️
항목 | 리스크 요소 | 결과 |
🔒 보안 시스템 (CCTV, 출입 통제) | 고장 or 미설치 | 임차인 이탈, 안전 불신 |
🧹 공용부 청결/관리 | 정기 청소 미흡 | 매장 매출 감소, 이미지 하락 |
🧰 건물 유지보수 (전등, 에어컨, 화장실 등) | 미비 시 잦은 민원 | 관리 스트레스, 공실 유발 |
📜 계약 구조 | 단기 임대, 비표준계약 | 수익 불안정, 투자 위험 증가 |
예를 들어, CCTV가 없거나 관리되지 않는다면 리스크 등급이 높아져 보험료가 오를 수 있고, 무단 출입 문제가 발생할 경우 소송/분쟁으로 이어질 수 있습니다.
실제 사례: 서류상 수익률 6.5%, 현실은…
서울 A지역, 투자 사례입니다 (예시)
- 풀 임대 상태
- 연 수익률 6.5%
- 3년 전 준공된 신축 건물(상가)
하지만 실제 현장에서는,
- 입구 조명이 꺼져 있음
- 외벽 낙서 방치
- 화장실 악취와 변기 파손
- 임차인 중 3곳은 단기 계약, 2곳은 계약 만료 임박
결국 1년 후 수익률은 3.2%로 반토막🔻이 났고, 매물은 다시 시장에 나오게 됐습니다.
수익률 숫자만 보고 선택한 ‘속 빈 강정형 부동산’이었던 거죠.
투자 전 꼭 확인해야 할 5가지 체크리스트
투자 전 최소한 이 항목들만큼은 반드시 점검하세요.
🧾 사전 점검 리스트
- CCTV·출입통제 등 보안 시스템 작동 여부
- 공용부 관리 수준 (화장실, 복도, 조명 등)
- 임차인 구성과 계약 조건 (단기/장기 여부)
- 관리인 상주 여부 및 유지보수 기록
- 최근 6개월 내 민원, 분쟁 여부
👉 이 항목들은 공실률, 수익률, 임차인의 재계약률에 직접적으로 영향을 주는 요소입니다.
이런 정보, 어디서 확인할 수 있을까요?
이러한 '숨은 리스크'는 📑 공시 자료나 수익률 보고서에서는 잘 드러나지 않습니다.
직접 발품을 팔아야 제대로 파악할 수 있지만, 일반 투자자 입장에서 계약 구조나 관리 상태까지 꼼꼼히 확인하는 건 현실적으로 쉽지 않습니다.
최근에는 현장 실사 기반 데이터를 제공하거나, 관리 상태를 투명하게 공개하는 부동산 플랫폼을 참고하는 방법이 주목받고 있습니다.
저희 리얼바이를 운영하고 있는 '파이퍼블릭' 에서도 상업용 부동산의 입주 정보, 관리 상태, 임대 조건, 시세 등을 제공하는 웹 서비스도 운영하고 있으니, 필요하신 분들은 가볍게 활용해보세요! 🙂
(무료랍니다❣️)
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