요즘 소액 부동산 투자 방법으로 각광받고 있는 리츠(REITs)! ​리츠에도 다양한 형태가 있다는 것을 알고 계셨나요?​

우리가 흔히 알고 있는 상장 리츠뿐만 아니라, 해외 부동산에 투자하는 리츠, 사모리츠, 기업구조조정 리츠 등 다양한 유형의 리츠가 존재합니다.

이번 글에서는 리츠의 다양한 형태와 최근 주목받는 새로운 리츠 투자 방식을 정리해드릴게요 😊

리츠(REITs)란?

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 여러 투자자의 자금을 모아 부동산에 투자하고, 발생한 수익을 배당하는 구조입니다.

​쉽게 말해, 직접 부동산을 구매하지 않아도 부동산에서 나오는 수익을 받을 수 있는 거죠!

✅ 소액으로 부동산 투자 가능

✅ 임대료·매각 차익 배당 가능

✅ 주식처럼 거래 가능해 유동성이 높음

하지만 모든 리츠가 같은 방식으로 운영되는 것은 아닙니다. 운영 방식과 투자 목적에 따라 다양한 형태로 나뉘는데요, 하나씩 살펴보겠습니다!

리츠의 대표적인 형태

리츠는 크게 운영 방식에 따라 자기관리 리츠, 위탁관리 리츠, 기업구조조정 리츠(CR 리츠)로 나뉩니다.

1. 자기관리 리츠 (Self-Managed REITs)

• 부동산을 직접 운영·관리하는 리츠
• 상근 직원이 있으며, 독립적인 경영 가능
• 개발사업도 가능하여 적극적인 자산 운용 가능
• 대신 전문적인 운영 역량이 필요하며, 운영 비용이 높을 수 있음

​👉 국내에서는 흔치 않지만, 해외에서 일부 상장 리츠가 이 방식을 채택

​2. 위탁관리 리츠 (Externally Managed REITs)

• 부동산 자산을 전문 자산관리회사(AMC)에 위탁
• 일반적으로 상장 리츠 대부분이 위탁관리 리츠
• 비교적 안정적인 배당이 기대됨
• 하지만 AMC(자산관리회사)가 운영을 맡기 때문에, 리츠 자체의 의사결정권이 제한적

​👉 국내 상장 리츠 대부분 (롯데리츠, 신한알파리츠 등)

3. 기업구조조정 리츠 (CR REITs)

• ​기업이 보유한 부실 부동산을 인수해 구조조정하는 역할
• 일반 투자자보다는 기관 중심으로 운영됨
• 배당 의무가 90% 이상이라 수익 배분이 빠른 편
• 부실 자산을 정리하는 것이 목적이므로, 일반적인 투자 목적보다는 기업 구조조정에 활용

👉 기업이 구조조정을 위해 활용하는 특수 목적 리츠

새로운 형태의 리츠, 이렇게 진화하고 있다!

최근에는 기존 리츠와 차별화된 새로운 형태의 리츠가 등장하고 있습니다.

1. 해외 펀드에 투자하는 리츠 – 신한글로벌액티브리츠

📌 기존 리츠와 뭐가 다를까?

• ​기존 상장 리츠는 부동산을 직접 보유하거나, 다른 리츠(펀드)에 투자
• 하지만 신한글로벌액티브리츠는 해외 부동산 실물자산을 직접 소유하지 않고, 미국 내 개방형 부동산 펀드에 투자하는 방식
• 즉, 특정 부동산에 투자하는 것이 아니라, 운용 성과가 좋은 해외 부동산 펀드 여러 개를 선택해 투자

✅ 기존 리츠보다 운용 유연성이 높음

✅ 환매가 가능해 리스크 관리 용이 (실물 부동산 매각 없이 리밸런싱 가능)

✅ 기존 상장 리츠들이 투자한 부동산에서 손실이 발생할 경우, 처분이 어렵지만 신한글로벌액티브리츠는 손실이 나면 다른 펀드로 교체 가능

💡 하지만, 해외 펀드에 투자하는 만큼 환율 변동, 해외 부동산 시장 리스크도 고려해야 합니다!

2. 개인도 사모리츠에 투자할 수 있다? – 리얼바이(realbuy) 플랫폼

기존에는 사모리츠는 기관 투자자만 가능했어요🤔 하지만 이제는 ‘리얼바이’ 앱를 통해 개인 투자자도 사모리츠에 쉽고 간편하게 투자할 수 있는 기회가 열릴 예정입니다!

📌 리얼바이란?

• 개인 투자자로부터 자금을 모집해, 재간접 펀드 형태로 사모리츠에 투자
• 기존 사모리츠는 자본시장법에 따라 49인 이하 투자자만 참여 가능했지만, 각 투자자가 전체 펀드의 10% 이하를 투자할 경우 인원 제한 없이 참여 가능한 점을 활용하여 개인투자자들에게 투자 기회를 제공
• 국토부 협상 완료, 다양한 자산운용사들과 협력 진행

✅ 개인 투자자도 사모리츠 투자 가능

✅ 기관이 투자하는 안정적인 자산에 접근 가능

✅ 소액으로도 참여 가능

💡 사모리츠의 주요 의사결정권은 기관이 가지고 있기 때문에 개인 투자자가 직접 개입하기 어려울 수 있습니다. ​다만, 리얼바이는 개인 투자자들의 의견을 모아 전달될 수 있도록 중간자 역할을 할 예정이며, 이를 통해 투자자들의 목소리가 반영될 수 있도록 운영할 계획입니다.

*관련기사 참고 : https://n.news.naver.com/mnews/article/029/0002875608?sid=101

리츠 투자, 앞으로 어떻게 될까?

리츠 시장은 점점 더 확대되고, 새로운 투자 방식이 등장하고 있어요.

🔹 해외 부동산 펀드에 투자하는 리츠 등장 (신한글로벌액티브리츠)

🔹 개인 투자자의 사모리츠 투자 가능성 확대 (리얼바이 플랫폼)

🔹 데이터센터, 물류센터 등 다양한 부동산으로 리츠 확대

과거에는 단순히 오피스·리테일 중심이었지만, 이제는 해외 부동산, 물류센터, 데이터센터 등 다양한 분야로 확장되고 있답니다.

👨‍🏫 리츠 투자, 이렇게 준비하세요!

✔️ 리츠의 종류와 운영 방식을 이해하기

✔️ 배당 수익률과 투자 대상 확인하기

✔️ 새로운 리츠 상품이 나오면 분석해보기

리츠 시장이 성장하면서 개인 투자자도 다양한 기회를 가질 수 있는 시대가 열리고 있습니다.

​여러분은 어떤 리츠에 관심이 가시나요?