최근 미국 오피스 시장이 전례 없이 어려움을 겪고 있습니다. 높아진 공실률은 투자자들에게 부담으로 작용하고 있고, 업무 환경의 변화와 급등한 조달 비용은 시장 회복을 지연시키고 있습니다. 오늘은 미국 오피스 시장이 직면한 주요 문제들에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

1. 사상 최고치를 경신하고 있는 오피스 공실률

미국의 리서치 기관인 Commercial Edge에 따르면, 2025년 1월 미국 전역의 오피스 공실률이 19.4%로 집계되어 사상 최고치를 경신했습니다. 특히 샌프란시스코와 같은 첨단 산업·IT 기업이 밀집한 지역에서는 공실률이 30%를 넘어서며, 임대료 역시 큰 하락세를 이어가는 중입니다.

공실률이 이렇게 높아진 배경에는 다음과 같은 요인이 있습니다.

• 높아진 위험 회피 성향: 경제적 불확실성으로 인해 임차인들이 장기 임대를 꺼리며, 기업들은 사무실 규모를 줄이거나 재택/공유 오피스로 대체하려는 움직임이 커졌습니다.
• 자산가치 하락: 공실률이 오르면 임대료가 내려가고, 이는 부동산 가치의 하락으로 직결됩니다. 결과적으로 투자자들의 심리도 위축되어 악순환이 이어질 수 있습니다.

2. 아직 돌아오지 않고 있는 직원들

코로나19 시기에 재택근무가 보편화되면서 많은 기업이 대규모 오피스를 유지할 필요성에 의문을 품게 됐습니다. 이후 사회적 거리두기가 완화되었음에도 대다수 회사는 기존의 전면 출근 방식으로 돌아가지 않고, 하이브리드 형태로 업무를 지속하고 있습니다.

• 완전 재택: 14%
• 하이브리드(재택+출근 병행): 71%
• 오프라인(전면 출근): 15%

특히 미국 내 대형 IT 기업과 전문직종 근로자들은 높은 수준의 자율 근무 문화를 선호하기 때문에, 이들이 대거 사무실로 복귀하지 않는 추세가 이어지고 있습니다. 사무실 이용률 감소는 공실률 증가를 부추기는 주요 원인으로 지목됩니다.

3. 매우 부담스러운 조달 비용

한때 ‘제로금리 시대’라 불릴 정도로 낮았던 금리가 빠르게 상승한 것도 미국 오피스 시장의 어려움을 심화시키는 요인 중 하나입니다. 현재 미국의 오피스 선순위 대출 금리는 평균 6.42% 수준으로, 불과 몇 년 전보다 2.5배 이상 치솟았습니다.

• 투자 비용 급증: 기존에 저금리로 대출을 받았던 투자자들은 재융자 시점에서 금리 인상에 대한 부담을 크게 느끼고 있습니다.
• 자산가치 하락 및 디폴트 증가: 금리 부담으로 인해 운영비용이 늘면서 매물을 처분하거나 디폴트에 직면하는 사례가 늘어나고 있습니다. 이는 시장 전반의 투자 심리를 더욱 움츠러들게 합니다.

4. 현저하게 줄어든 신규 공급 물량

오피스 공실률이 높아진 데에는 과거 몇 년간 진행된 무분별한 신규 공급도 큰 영향을 미쳤습니다. 2018년부터 2021년까지 미국 오피스 시장은 호황기를 맞아 대규모 개발 프로젝트가 잇따랐고, 최대 7,228만 sq(약 2,030만 평) 이상의 신규 오피스가 공급되었습니다.

하지만 최근 들어서는 상황이 크게 달라졌습니다.

• 분기당 신규 공급 440만 sq 수준으로, 이는 지난 10년 동안 가장 낮은 수치입니다.
• 신규 개발에 필요한 대출 금리와 건설 비용이 높아진 탓에, 많은 개발사가 신규 프로젝트를 포기하거나 연기하면서 시장에 풀리는 새 오피스 물량이 급감하고 있습니다.

이는 장기적으로 과잉 공급이 줄고, 공실률 또한 점차 낮아질 가능성을 시사합니다. 공급 측면에서 시장 균형을 찾아가게 되면 임대료 역시 하향 안정화되면서 투자 심리도 조금씩 회복될 수 있다는 기대가 있습니다.

결론 및 전망

미국 오피스 시장은 사상 최대 공실률, 하이브리드 근무 정착, 고금리에 따른 조달 비용 증가, 신규 공급 급감이라는 네 가지 문제 속에서 방향성을 찾아가고 있습니다. 단기적으로는 높은 공실률과 투자심리 위축이 이어지겠지만, 과잉 공급이 해소되고 새롭게 부상하는 업무 형태에 맞춘 오피스 재배치가 이뤄진다면 중장기적 회복 가능성도 기대해볼 만합니다.

그러나 당장 해외 부동산에 투자를 고려하는 입장이라면, 단순히 ‘미국 오피스 시장은 안정적’이라는 과거의 이미지에 의존해서는 안 됩니다. 금리, 공실률, 임차인 구조, 지역별 차이를 꼼꼼히 점검한 뒤 신중히 접근해야 하며, 시장 변화에 발맞춰 세분화된 투자 전략을 마련하는 것이 무엇보다 중요합니다.