안녕하세요!🙋‍♀️ 리츠 투자에 관심 있으시다면, 혹시 신한글로벌액티브리츠(Shinhan Global Active REIT, 이하 ‘신한GAR’) 이야기를 들어보셨나요? 

국내 최초로 실물 부동산 대신 해외 부동산 펀드에 간접 투자하는 구조로 눈길을 끌었는데, 기대와 달리 최근 주가가 급락하며 많은 투자자분들의 우려😰가 커지고 있습니다. 오늘은 신한GAR의 하락 원인을 살펴보고, 앞으로의 대응 방안과 함께 리츠 투자 시 주의할 점을 정리해볼게요.

[⚠️주의] 이 글은 신한글로벌액티브 리츠에 대한 투자 권유가 아니며, 투자 결과에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다. 본 문서의 내용 중 일부는 실제 시장 상황이나 시점과 다를 수 있으며, 특정 리츠를 추천하거나 비방하기 위한 목적이 아닙니다. 실제 투자 시에는 최신 공시, 금융감독원 자료, 증권사 리포트, 언론 보도 등을 꼭 확인하시기 바랍니다.

1. 신한글로벌액티브리츠, 어떤 상품인가?
신한GAR는 상장 당시부터 “실물 부동산 대신 해외 부동산 펀드에 간접 투자한다”는 독특한 구조로 화제가 되었는데요. 자(子)리츠인 신한글로벌제1호리츠를 통해 미국정부빌딩펀드(USGB), 프리사(PRISA), 미국코어파트너펀드(CBRE USCP) 등 미국의 3개 개방형 부동산펀드에 투자하고 있습니다.

상장 후 2년간 공모가 대비 연 8.5% 확정 배당을 약속(주당 240원)하고, 2026년 8월 이후 목표 배당률을 연 9.2%로 상향할 계획을 발표하면서 상장 당시 큰 주목을 받았는데요. 이 같은 장밋빛 전망에 힘입어, 2024년 7월 공모가 3,000원에 상장했지만, 2025년 2월 현재 주가는 1,555원까지 하락한 상태입니다.

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2. 주가 하락의 세 가지 원인
(1) 원·달러 환율 급등에 따른 환헤지 비용 발생💵
원·달러 환율이 1,450원 선까지 오르면서, 신한GAR이 2024년에 체결한 환헤지 계약(1,280~1,290원대) 간에 큰 갭이 발생했어요. 이로 인해 약 233억 원 규모의 추가 환정산금 부담이 발생하여 주당 순자산가치(NAV)를 2,300원대로 끌어내렸습니다. 하지만 주가는 NAV 대비 48% 정도 낮아, 시장에서는 “리츠 청산 시 가치회복 가능성이 있지 않냐, 차라리 청산이 이익🤔”이라는 의견도 나오고 있어요.

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(2) 시장 회복과는 달리 저조한 수익률
지난 2월 7일, 신한GAR은 2024년 펀드별 수익을 발표하며 주가 폭락의 근거를 알렸는데요. 개방형 펀드의 대표적인 지수로 불리는 ncreif - ODCE지수는 반등을 시작하고 있어요. 그러나 이번 수익률 발표 공시에서는 가장 많은 비중을 보유하고 있는 USGB 펀드는 -2.06%의 매우 저조한 수익률을 기록하며 향후 반등 시기가 밀린다는 우려를 갖게 되었어요.

(3) 운용사 대응 미흡에 따른 신뢰도 하락🤷‍♂️
2025년 2월 주가 급락 시점에, 신한리츠운용이 주주 게시판 문의에 즉시 답변하지 않으면서 불만이 커졌어요. 233억 원 규모의 환정산금 부담과 향후 배당 지급 계획에 대해 운용사가 공식 발표는 했지만, 구체적 대책이 부족하다는 지적이 있습니다. 운용사가 제시한 추가 자금 조달 계획과 투명성 제고 노력이 즉각 반영되지 않으면, 청산 요구 목소리가 더욱 확대될 전망입니다.

3. 앞으로의 주요 변수와 전망

(1) 미국 금리 인하 시점
미국 연방준비제도(Fed)가 언제쯤 금리 인하로 돌아설지에 따라 신한글로벌액티브리츠의 미래가 크게 달라질 수 있어요. 전통적으로 부동산과 금리는 반대로 움직이는 경향이 있기 때문인데요, 금리가 높을수록 부동산 투자 비용(이자 부담)이 커져 수익률이 낮아지고, 금리가 인하되면 부동산 자산 가치가 재평가되면서 펀드 및 리츠 수익률이 회복될 가능성이 높아져요.

- 시점 문제: 최근 물가 급등이 발생하며 인하 시기에 대해서는 다양한 의견이 나오고 있어요. 그러나 “6월까지 동결” 에 대한 추측이 굳어지고 있어, Fed가 통화정책 기조를 지켜봐야해요.

-  자금 조달 비용 감소: 금리 인하는 리츠가 차입한 대출금 상환 부담을 완화해주고, 운용사가 새로운 투자처를 물색하기에도 유리한 환경을 만들어줍니다.

- 미국 상업용 부동산 가격 안정: 금리 인하가 가시화되면, 미국 상업용 부동산 시장에 대한 투심이 개선되고 자산 가치가 다시 상승할 여지가 생겨요. 신한GAR가 편입한 여러 개방형 펀드(USGB, PRISA, CBRE USCP)도 이 흐름에 맞춰 수익률을 점차 끌어올릴 수 있습니다.

(2) 환율 안정화 여부
해외 부동산 리츠 투자에서 환율 리스크는 빼놓을 수 없는 요소예요. 원·달러 환율이 크게 변동하면, 환헷지 비용 부담이 늘어나거나 줄어드는 등 투자 수익에 큰 영향을 미칩니다.

- 환율 상승 시 문제점: 원화 가치가 떨어지면, 리츠가 해외 부동산 투자로 얻는 달러 수익이 늘어나는 것처럼 보일 수 있지만, 이미 낮은 환율 구간에서 체결한 환헷지 계약 때문에 추가 보증금을 납입해야 하는 상황이 발생할 수 있어요. 신한GAR의 경우, 실제로 1,280~1,290원대 계약 이후 1,450원대 환율까지 급등하면서 수백억 원 규모의 환정산금 부담이 생겼죠.

- 환율 하락 시 기대효과: 만약 원달러 환율이 안정화되거나 하락세로 접어든다면, 환헷지 부담이 줄면서 운용사의 배당 여력이 확대될 가능성이 높아집니다. 나아가 리파이낸싱(차환) 비용을 외화로 조달할 때도 이점이 생길 수 있고, 그만큼 리츠의 재무구조 역시 개선될 수 있답니다.

- 장기 추세 관찰 필요: 환율은 단기간 급등락할 수 있으므로, 단순히 ‘환율이 낮아지면 좋다’라는 식의 일차원적 접근보다는 향후 1~2년간 글로벌 경제 동향, 수출입 상황 등을 함께 지켜봐야 해요.

(3) 운용사의 추가 자금 조달 및 구조 개편
만약 추가 자금 조달을 하더라도, 주주 친화적인 방식(신주 발행 방식, 공시 통한 투명성 등)으로 진행되어야 시장의 신뢰를 되찾을 수 있습니다.

- 추가 자금 조달 방식: 유상증자나 차입을 통해 운영자금을 조달할 수 있지만, 이 때 주주 친화적인 방식을 택하는 게 중요합니다. 예를 들어, 신주 발행 시 기존 주주의 지분 가치가 과도하게 희석되지 않도록 공정한 가격 산정을 하거나, 충분한 사전 공시와 주주와의 소통이 필요합니다.

- 자산 포트폴리오 재편: 만약 수익성이 낮거나 공실률이 높은 펀드 편입 자산이 있다면, 운용사는 적절한 시점에 구조 조정을 고려할 수 있어요. 해외 부동산 펀드라고 해도 불리한 조건의 자산을 계속 끌고 가는 것보다는 매각이나 교체를 통해 포트폴리오를 다변화하는 전략이 중요합니다.

- 투명성·신뢰 회복: 주가 급락 상황에서 운용사가 구체적인 플랜을 제시하지 못하거나, 주주 커뮤니케이션이 미흡하다면 시장 신뢰를 잃기 쉬워요. 결국 IR(투자자 관계) 활동 확대, 정기적 공시 강화, 배당 정책 명확화 등이 뒤따라야 합니다. 이를 통해 주주들과 운용사 간의 ‘신뢰 갭’을 줄여야 한다는 것이죠.

위의 3가지 요인(금리-환율-운용사대책)이 서로 맞물려 움직이기 때문에, 어느 한 측면만 좋아져서는 주가가 단숨에 회복되긴 어려워요. 다만, 미국 금리 인하와 환율 안정화가 예상보다 빠르게 진행된다면 리츠 시장 전체가 살아날 가능성이 있고, 운용사 역시 과감한 구조 개편 및 자금 조달 방안을 내놓으면 주가 반등을 기대할 수 있어요.

[⚠️주의] 이 게시글은 신한글로벌액티브 리츠에 대한 투자 권유가 아니며, 투자 결과에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다. 본 문서의 내용 중 일부는 실제 시장 상황이나 시점과 다를 수 있으며, 특정 리츠를 추천하거나 비방하기 위한 목적이 아닙니다. 실제 투자 시에는 최신 공시, 금융감독원 자료, 증권사 리포트, 언론 보도 등을 꼭 확인하시기 바랍니다.